Renovieren & Wohnen

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Immer Baugrundgutachten machen lassen!

Jeder Hausbau beginnt mit dem Bodenaushub.

Deshalb spielt die Qualität von Grund und Bo-

den auch eine wichtige Rolle beimBauen. Gera-

de Käufer von Schlüsselfertigimmobilien, so der

Verband Privater Bauherren (VPB), vertrauen oft

leichtgläubig dem beauftragten Bauunterneh-

men und hoffen, er werde sich um Dinge wie

Aushub und Bebaubarkeit des Bodens schon

kümmern – und alles sei im Komplettpreis ein-

geschlossen. Dies ist aber oft nicht der Fall: Im

Schlüsselfertig-Preis enthalten ist grundsätzlich

immer nur, was vorher auch vertraglich verein-

bart wurde. Alles andere, jede unvorhergesehe-

ne Zusatzleistung, kostet extra.

Häufig fehlen im Vertrag wichtige Details, wie

etwa das Baugrundgutachten. Das Gutachten

ist aber unentbehrlich, denn es zeigt, wie der

Baugrund auf dem eigenen Grundstück tat-

sächlich beschaffen ist, ob Bodenfeuchte oder

drückendes Grundwasser, Fels oder nicht trag-

fähiger Boden vorhanden ist, oder gar mit Alt-

lasten aus der gegebenenfalls vorher vorhan-

denen Bebauung gerechnet werden muss.

Besonders aufmerksam sollte der Käufer sein,

falls in dem Baugebiet vorher Gewerbebetrie-

be standen. Hier hilft oft ein Blick in das Um-

weltkataster der Kommune. Erst wenn klar ist,

worauf gebaut wird, kann der Unternehmer

seriös kalkulieren, was Aushub, eventuelle Bo-

densanierung und Kellerkonstruktion tatsäch-

lich kosten. Trotzdem, so warnt der VPB, sind

diese Baugrundgutachtenmeist nicht Bestand-

teil der Verträge. Stattdessen werden im Ver-

trag die günstigsten Bedingungen angenom-

men und festgeschrieben. Zum Schaden des

Bauherrn.

Zu den häufigen Baugrundproblemen gehört

so genanntes drückendes Grundwasser. Dabei

kann es sich um aufstauendes Sickerwasser

oder auch einen hohen Grundwasserspiegel

handeln. Diese Besonderheitenmüssen bei der

Planung und Abdichtung des Kellers zugrunde

gelegt werden. Dazu liefert das Baugrundgut-

achten wichtige Messwerte, wie etwa langjäh-

rige Höchstwasserstände sowie Höhe und

Lage von Bemessungspunkten. Auch Angaben

zur Ableitung von Wasser etwa aus einer Drä-

nage oder aus Lichtschächten müssen mit den

zuständigenBehörden, oft demAmt für Grund-

stücksentwässerung oder der unteren Wasser-

behörde geklärt werden.

Gerade bei Bauplätzen an Flussauen oder in

Feuchtgebieten kann es zu einer so genannten

Wasserhaltung während der Bauphase kom-

men, mahnen die VPB-Bausachverständigen.

Dabei kannWasser in die Baugrube eindringen

oder sich dort hoch stauen. Das kann während

der Bauphase erhebliche Kosten hervorrufen,

denn in eine volle Baugrube hinein kann man

keinen konventionellen Keller bauen. Die Fach-

leute raten deshalb in solchen Fällen zum Bau

einer „Weißen Wanne“. Dabei handelt es sich

um eine Kellerkonstruktion aus wasserdichtem

Beton. Diese bautechnisch aufwändige Lösung

hat natürlich ihrenPreis. Da inder Regel imBau-

vertrag nur der Gegenwert eines konventionel-

len Kellers abgedeckt wird, müssen die Mehr-

kosten der „Weißen Wanne“ vom Hauskäufer

bezahlt werden. Das schlägt mit acht- bis zehn-

tausend Euro zusätzlich zu Buche – und das

gleich zu Beginn des Hausbaus.

Auch der Bodenaushub wird häufig nicht im

Bauvertrag erwähnt, konstatiert der VPB. Weil

aber mehrere hundert Kubikmeter Erdreich

nicht auf denheute üblichen kleinenGrundstü-

cken gelagert oder verteilt werden können,

muss der Aushub vor Baubeginn abgefahren

werden. Weil der Abtransport des Aushubs im

Vertrag nicht erwähnt ist, zahlt der Käufer not-

gedrungen das Extra. Natürlich wird der Keller

auch hinterher wieder beigefüllt. Auch dazu

muss dann wieder geeigneter Boden geliefert,

eingebaut und verdichtet werden. Auch das

verursacht Kosten.

Stadtnahes Wohnen ist beliebt. Überall verle-

gen Kommunen ihre Gewerbegebiete an den

Stadtrand und erschließen die alten Brachen

als Wohngebiete. Auch, dort warnt der VPB, ist

Vorsicht amPlatz, denn imgebrauchten Boden

schlummert manche Zeitbombe. Ist der Boden

durch Schwermetalle oder andere Gifte ver-

seucht, dannmuss er saniert und ausgetauscht,

der Aushub umweltfreundlich entsorgt wer-

den. Weil solche Fälle in der Regel auch nicht

vertraglich geregelt sind oder eine Garantie für

einen altlastenfreienBaugrund ausgeschlossen

ist, bleiben auch hier die – teils enormen –

Mehrkosten wieder am Bauherrn hängen.

Der VPB rät deshalb grundsätzlich dazu, die Er-

stellung eines Baugrundgutachtens imBauver-

trag festzuschreiben. Geklärt werden muss in

dem Zusammenhang ebenfalls, was genau im

Gutachten untersucht werden soll. Ein unab-

hängiger Bauberater hilft dabei, sinnvolle Un-

tersuchungen zu definieren, unsinnige zu ver-

meiden. Nur so kann sich der angehende

Hausbesitzer vor schlimmen Überraschungen

schützen und weiß von vornherein, was an Zu-

satzkosten eventuell auf ihn zukommt.

Verband Privater Bauherren | VPB

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Viel kann passieren, wenn neue Gebäude unmittelbar neben

alten Häusern gebaut werden. Damit beim Ausschachten der

Baugrube der Altbau nicht ins Rutschen gerät, muss der Unter-

grund vorher genau untersucht werden. Das Baugrundgut-

achten liefert alle Informationen, die der Planer braucht, um

den Altbau am Abrutschen zu hindern und den geplanten

Neubau sicher zu gründen.

Foto: Verband Privater Bauherren

(VPB)- Regionalbüro Darmstadt